Wendy So | 七月 27, 2020 | 更多: 1997

有傳媒報導海港城再度向租戶主動減租，過去業主租戶的「莊閒」角色居然易轉，相信是九置 (SEHK:1997) 在2017年風光上市時發夢都沒有想過的。

這是否意味搏九置谷底反彈時機已到，抑或是翻身無期不用想太多？

租戶2至5月均可獲租金優惠

海港城可謂標誌着香港零售業在過去一年多面對的摧殘。海港城位於內地遊客雲集的尖沙咀黃金地段，以往十多年乘著這股龐大的消費力，物業不斷擴建，尺租冠絕全球零售物業不在話下，而且一店難求，租戶有錢還須有面，品牌端得上桌，符合商場各項要求才有望進場。而且業主長期強勢，除了幾個跨國奢侈品牌的集團式租戶可以有點立場，否則事無大小，包括續租、促銷活動等，租戶都得配合業主。

了解以上背景，再看海港城今年向租戶提供2月至4月的租金減半優惠，現再向租戶提供5月租金優惠，與昔日強勢之對比實在太強烈，亦足以反映海港城經營環境如何嚴峻。

過去幾個月，海港城已不斷出現大品牌退租、小品牌欠租的情況，原以為疫情減退情況會逐漸好轉，但這期待現在看來已不切實際，疫情不斷反覆，復原之路並不明朗。

九置的價值及功能需重新檢視

九龍倉 (SEHK:4) 在2017年把海港城及時代廣場等核心物業分拆至九置上市，目的當然是推高集團市值；當時香港地產市道仍然熱烘烘，海港城及時代廣場兩個旗艦物業有收入有前景，絕對炒得上。這是九倉系在同年出售有線寬頻及九倉電訊後的另一搞作，如果把會德豐 (SEHK:20) 私有化事件也一併看，會令人聯想到今時今日九置的價值及功能究竟何在。

會德豐的上市地位即將在本月27日正式撤銷，而會德豐亦已展開實物分派九置及九倉股份之程序，共涉及6.67億股九置及6.67億股九倉，佔兩者已發行股份之22%及21.9%。完成分派後，會德豐持有九置及九倉股份將減至43.48%及50.23%。

從以上的布局，看出大股東巧妙把握了香港經濟及地產市道的大趨勢，機關算盡，適時進退。一輪操作後，九置的前景已不能只看香港租賃市場前景，還要考慮究竟這隻股票在大股東棋盤上會有什麼角色，一般投資者難搞得懂。

收租股有沒有較佳選擇?

整體來說，收租股現時處於挨打狀態，搏反彈的風險著實不低。太古地產 (SEHK:1972)的物業組合及管理能力皆屬優質，今年以來股價亦已大跌3成。

在如此環境下，有收租成份的地產股，短線風險比純收租股較低。香港的零售及寫字樓租金已出現確實的下調趨勢，然而住宅物業的需求及價格卻仍有相當的支撐，在此而言，新地 (SEHK:16)及恒地(SEHK:12)稍佔優勢。